IL CASO PRATICO
Una cliente si rivolge allo studio perché dopo aver sottoscritto il contratto preliminare per l’acquisto di un immobile viene a conoscenza, tramite terzi, che l’immobile presenta vizi occulti ? Nel caso di specie l’immobile presentava infiltrazioni dal giardino che incidevano anche nel piano sottostante.
COSA FARE? COME TUTELARSI IN VISTA DEL ROGITO?
La Corte di Cassazione, con varie sentenze ha individuato quali siano le possibilità che il promissario acquirente di tutelarsi rispetto alla presenza di anomalie nel bene da acquistare. In sostanza, la Corte di Cassazione ha chiarito che il promissario acquirente, nel caso di vizi e/o difetti anche non gravi , cioè di vizi che non riguardano la struttura dell’immobile e che non incidono sulla possibilità di utilizzare l’appartamento, può:
- risolvere il contratto, cioè annullare il contratto, con la restituzione di quanto versato, oltre all’eventuale risarcimento del danno
- recedere dal contratto , cioè annullare il contratto con la restituzione del doppio di quanto già versato ma senza risarcimento del danno
- oppure chiedere l’eliminazione dei vizi riscontrati o la riduzione del prezzo.
GLI EFFETTI DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Ci possono essere problemi interpretativi per il caso in cui, in fase di acquisto di un immobile, stipulato il preliminare, l’acquirente scopre l’esistenza di vizi del bene?
Il problema rinviene dal fatto che il codice civile riconosce la tutela contro i vizi dell’immobile come tutela dell’acquirente dopo che è stato stipulato il definitivo di compravendita ossia il rogito.
I vizi che l’acquirente può scoprire, possono essere di vario tipo:
- relativi all’assenza di ipoteche, servitù o pignoramenti che possano pregiudicare i diritti dell’acquirente;
- di tipo “catastale /urbanistico”, ossia divergenza tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali, mancanza di titoli edilizi e presenza di opere abusive;
- oppure vizi sullo stato di fatto dell’immobile, presenza di difetti più o meno gravi.
L’obbligo del venditore è quello di fornire un bene immune da vizi ed in regola con le normative urbanistiche vigenti.
In tal caso, se l’acquirente con preliminare riscontrasse la difformità dell’immobile rispetto a quello descritto nel preliminare o la presenza di vizi, e dunque l’inadempimento e la responsabilità contrattuale del venditore, potrebbe recedere dal contratto o agire per la risoluzione del contratto a norma dell’art . 1385 c.c.
Quindi, se nel preliminare è prevista una caparra confirmatoria l’acquirente può recedere dal contratto chiedendo il doppio di quanto già versato senza dover provare di aver subito un danno, non si ha però il risarcimento del danno. Altrimenti, se vuole richiedere il risarcimento del danno che ha subito,in tal caso il danno dovrà però essere provato, potrà agire per la risoluzione del contratto (art. 1453 c.c.).
E’ chiaro però che la richiesta di risoluzione o il recesso non possono essere contestati solo per mascherare un ripensamento. Dipende quindi dal tipo e gravità dei vizi all’immobile. Non tutti i vizi, infatti, legittimano l’acquirente ad agire con i predetti rimedi. Solo nel caso di vizi particolarmente gravi, riguardanti ad es. la struttura dell’immobile, o vizi che possono incidere sulla stabilità dello stesso o sulla possibilità di utilizzarlo nella maniera pattuita, o il mancato rilascio del certificato di abitabilità, si potrà richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti. Invece, se si tratta di difetti di minore importanza, l’acquirente potrà chiedere la riparazione del vizio o il risarcimento del danno quantificato in misura corrispondente alla spesa necessaria per ripararlo, o può chiedere la riduzione del prezzo. Il prezzo potrà essere ridotto in misura “pari a quella rappresentante la menomazione che il
valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi, in modo tale da essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi” (Cass., 21.5.2008, n. 12852).
I TERMINI PER LA CONTESTAZIONE DEL VIZIO
La giurisprudenza ha anche chiarito quale è il termine entro cui devono essere denunciati i vizi.
Nella compravendita, a norma dell’art. 1490 c.c., il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’utilizzo cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
L’art. 1495 c.c. prevede che il compratore deve denunciare al venditore i vizi entro il termine di decadenza di 8 giorni dalla loro scoperta e deve agire in giudizio entro il termine di prescrizione di un anno dalla consegna. Questi termini, e l’onere della loro tempestiva denuncia, presuppongono che sia avvenuto il trasferimento del diritto di proprietà.
Secondo la giurisprudenza, in caso di stipulazione di un contratto preliminare di vendita, anche nel caso in cui sia prevista la consegna dell’immobile prima della stipula dell’atto definitivo di vendita, se l’acquirente scopre l’esistenza di vizi della cosa non è necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’art. 1495 cod. civ. per la denuncia dei vizi della cosa venduta. Quindi, in caso di preliminare, anche se l’immobile sia stato consegnato e vi sia stata immissione dell’acquirente nel possesso dell’immobile, non decorrerà alcuno dei termini di cui all’art. 1495 c.c. non essendosi ancora perfezionato il passaggio della proprietà del bene.
