L’acquisto di una casa all’asta

L’acquisto di un immobile con la procedura dell’asta rappresenta un modo  possibile per acquistare una casa.

Nel complesso l’asta immobiliare offre vantaggi indiscutibili, primo fra tutti la possibilità di acquistare ad un prezzo inferiore di almeno il 20% rispetto al valore di mercato della casa; prezzo che può scendere ulteriormente se la prima vendita va deserta.

Ovviamente prima di intraprendere questa strada è opportuno conoscere il settore per evitare complicazioni.

In questo ambito la consulenza legale e tecnica appare indispensabile.

Quali possono essere i rischi?

Quando si decide di comprare una casa all’asta i rischi sono sempre da valutare bene. Sebbene si tratti di un’operazione conveniente e ampiamente regolamentata occorre considerare sempre i rischi connessi all’operazione. Ecco i principali rischi da valutare e per i quali effettuare i dovuti controlli:

• Abusi edilizi: occorre considerare l’eventuale presenza di abusi edilizi, anche all’interno dell’abitazione.
• Debiti degli ex proprietari: se acquisti una casa, diventi titolare anche di eventuali debiti ad essa associati, nel limite delle norme vigenti in materia.
• Occupazione della casa: se un immobile è occupato si deve considerare la necessità di uno sfratto con i relativi costi, anche se occupati abusivamente.

Le principali attività da svolgere

Individuato l’immobile di interesse è necessario leggere bene gli allegati dell’annuncio; questi comprendono l’ordinanza di vendita (prezzo base, rialzo minimo, modalità di pagamento ecc.), e la perizia (planimetria, dati catastali, stato dell’immobile ecc.). Confermata la propria decisione e consultati i dettagli, sarà il momento di inviare l’offerta. Per farlo occorre inviarla tramite un indirizzo PEC (Posta Elettronica Certificata), insieme ad una cauzione pari al 10% del prezzo proposto, tramite un modulo disponibile sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia.

I Costi

I costi per acquistare una casa all’asta comprendono:

• Imposta di registro
• Imposta ipotecaria
• Imposta catastale
• Eventuali compensi per professionisti o studi a cui si delega la vendita

È possibile acquistare una casa all’asta con un mutuo?

E’ possibile acquistare un immobile all’asta accedendo ad un mutuo. In tal senso sarà necessario  farsi rilasciare una pre-delibera di fattibilità. In questo modo, il valore di acquisto della casa all’asta e i suoi costi verranno inclusi nel mutuo da fare con la banca. Nel momento in cui ci sarà da saldare l’importo per l’acquisto dell’immobile, sarà la banca a farlo al posto del compratore.

Cosa succede all’asta nel caso ci sia un usufruttuario?

Potrebbe succedere di comprare casa all’asta con usufruttuario, ovvero con qualcuno che ne goda l’usufrutto. Cosa succede in questo caso?

Nel caso ci si riesca ad aggiudicare una casa all’asta con usufruttuario, i casi sono due:

• Se il nuovo proprietario ha la nuda proprietà, non potrà vivere nella casa aggiudicata ma potrà affittarla o rivenderla;
• Se il debitore esecutato ha il diritto di usufrutto, tale diritto passa al nuovo aggiudicatario ovvero a chi compra la casa (che diventa il nuovo usufruttuario). 

Quindi, se ad esempio compri una casa che viene pignorata potrai andarci a vivere se viene pignorato l’usufrutto. Invece, se viene pignorata la nuda proprietà acquisterai la casa ma non avrai il diritto di abitarci o ereditare il diritto di usufrutto. Nel caso in cui l’usufruttuario dovesse morire prima della vendita, tale diritto decadrebbe e quindi otterresti la piena proprietà della casa. 

Pro e contro nella valutazione finale